FAQs
Gastos a cargo del vendedor
Gastos a cargo del comprador
Cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que prevé la normativa vigente y es apta para ser destinada a residencia de personas, sin perjuicio de que se desarrollen otras actividades autorizadas.
Los datos que constan en la cédula son:
Certificado de eficiencia energética
Este certificado, evalúa la eficiencia energética del inmueble y le otorga una calificación en una letra que variará de la A a la G, siendo A la más eficiente y G la menos. Además de la información objetiva sobre sus características energéticas, el certificado deberá incluir recomendaciones para la mejora de la eficiencia energética del inmueble.
La cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética son obligatorios para transmitir una vivienda en venta, alquiler o cesión de uso, en primera transmisión o en posteriores. También es necesario para dar de alta los servicios de agua, electricidad, gas, telecomunicaciones etc.
El Derecho de Tanteo faculta a una persona, la posibilidad de adquirir de forma preferentemente el bien que el propietario pretende vender a un tercero, llegado el caso que el propietario decidiese vender tiene que notificar de forma fehaciente al titular de este derecho el precio de la venta y demás condiciones esenciales de la transmisión.
El Derecho de Retracto tendrá lugar cuando no se le hubiese hecho la notificación o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.
La norma que regula estos derechos es la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley de Arrendamientos Rústicos y de forma subsidiaria lo establecido al efecto en el Código Civil.
En general y dicho de forma sencilla el usufructo es un Derecho Real de uso y disfrute de un bien ajeno, con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el titulo constitutivo o la ley autoricen otra cosa. El titulo por el cual se constituye y se regirá el usufructo es por la libertad de pacto de las partes, en últimas voluntades y por prescripción de Ley.
Todo ello al amparo de lo dispuesto en el Art. 467 y siguientes del Código Civil. La constitución del usufructo así como la resolución del mismo conlleva obligaciones fiscales, la valoración del usufructo a efectos tributarios viene determinada en la legislación que le sea de aplicación en cada caso. El usufructo como Derecho Real es un acto inscribible en el Registro de la Propiedad.
Dada la actual situación consecuencia de la crisis económica por la que pasa el mercado inmobiliario, aparece en escena la llamada “opción de compra” una fórmula contractual que las partes suelen incluir dentro del contrato de arrendamiento urbano o rústico según el caso, la opción a compra puede definirse como aquel convenio que en virtud del cual la parte arrendadora/propietario concede “la concedente” a la otra parte arrendatario, “la optante” la facultad unilateral de ejercitar la opción a compra sobre el bien inmueble que recae el arrendamiento. La opción a compra no tiene norma específica que la regule pero sí le será de aplicación el Código Civil.
A la hora de pactar las condiciones por la que se regirá la opción a compra, las partes tienen que prestar especial atención en los siguientes acuerdos:
En la transmisión de un bien inmueble existen dos tipos de plusvalía, la conocida como Plusvalía Municipal “impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana” y la otra es la Plusvalía Fiscal, la obligación de ambos tributos nace en el momento de la transmisión y, en cada caso existe un determinado plazo para la liquidación de los mismos. En transmisiones onerosas en ambos casos el sujeto pasivo obligado al tributo es el transmitente (vendedor) y, para el caso de la Plusvalía Municipal en transmisiones a titulo Lucrativo es decir, gratuito como ocurre en las donaciones, herencias, legados, usufructos etc. El obligado es quien recibe el bien inmueble.
Plusvalía Municipal
En este caso para determinar el importe a satisfacer por este impuesto hay que tener en cuenta distintos factores como es la fecha de adquisición del inmueble, facha de la venta, (años liquidable) valor catastral perteneciente al suelo (viene expresado en el IBI) incremento anual la aplicación de un porcentaje anual que viene determinado por cada ayuntamiento y el tipo de gravamen.
Plusvalía Fiscal
Para calcular la ganancia patrimonial como consecuencia de una venta se resta del valor de la transmisión el valor de adquisición, actualizándolo mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido, para hallar la cuantía de este impuesto depende de la aplicación de distintos tipos impositivos a los distintos tramos del beneficio fiscal, en todo caso si el citado beneficio fiscal fuese por la enajenación de la vivienda habitual y en los próximos dos años reinvirtiese en adquirir vivienda habitual, puede estar exento de la totalidad de la obligación de este tributo.